O litoral de Santa Catarina vive um dos mercados de lançamentos mais aquecidos do país. Comprar um imóvel ainda na planta — antes ou durante a construção — atrai por bons motivos: preço de entrada menor, pagamento diluído ao longo da obra, possibilidade de personalização e potencial de valorização até a entrega.
Mas há uma diferença essencial em relação a comprar um imóvel pronto: você está adquirindo algo que ainda não existe fisicamente. É justamente por isso que os cuidados jurídicos antes de assinar fazem toda a diferença entre um ótimo negócio e uma dor de cabeça que se arrasta por anos. Reunimos abaixo os pontos que mais merecem atenção.
O que significa comprar “na planta”
Na compra na planta, você adquire uma unidade diretamente da incorporadora com base em um projeto — o memorial descritivo, a planta e o quadro de áreas —, normalmente pagando uma entrada e parcelas durante a obra. O imóvel só existirá de fato ao final da construção. Por isso, a segurança da operação está menos no “tijolo” e mais nos documentos: é a documentação que garante que o empreendimento é regular e que a entrega vai acontecer.
1. Confirme o registro da incorporação
Esse é o cuidado mais importante de todos. Antes de comercializar as unidades, a incorporadora é obrigada a registrar o memorial de incorporação no Cartório de Registro de Imóveis competente (Lei nº 4.591/1964). É esse registro que dá segurança jurídica à venda das unidades — e é o que você deve verificar antes de tudo: o número e a data do registro, que devem constar no contrato e podem ser confirmados na matrícula do imóvel no cartório competente. Comprar de um empreendimento cujo registro ainda não foi feito é assumir um risco desnecessário — não assine nada antes dessa confirmação.
2. Investigue a construtora e a incorporadora
A maior parte dos problemas em compras na planta — atraso ou não entrega — está ligada à saúde e à reputação de quem constrói. Vale pesquisar:
- O histórico de entregas da construtora (as obras anteriores foram entregues no prazo e com qualidade?);
- Certidões da incorporadora e da construtora (débitos, ações judiciais, protestos);
- Certidões do terreno (ônus reais, ações reipersecutórias, penhoras).
Uma incorporadora sólida e com bom histórico reduz drasticamente o principal risco da operação.
3. Verifique o patrimônio de afetação
O patrimônio de afetação (Lei nº 10.931/2004) é um mecanismo que separa, juridicamente, o patrimônio e as contas daquele empreendimento específico do restante da empresa. Na prática, se a incorporadora enfrentar dificuldades financeiras ou falência, os recursos e o terreno daquele projeto ficam protegidos e destinados a concluir a obra para os compradores.
É uma proteção relevante. Confirme na matrícula se o empreendimento conta com patrimônio de afetação e, sempre que possível, dê preferência a projetos que o adotam.
4. Leia o contrato com atenção (especialmente estas cláusulas)
O contrato de promessa de compra e venda concentra os pontos que mais geram conflito. Antes de assinar, entenda:
- Prazo de entrega e prazo de tolerância: a lei admite um prazo de tolerância de até 180 dias após a data prevista de entrega (Lei nº 13.786/2018). Conheça as duas datas.
- Índices de reajuste: durante a obra, o saldo costuma ser corrigido pelo INCC (que acompanha os custos da construção); após a entrega, geralmente por IGP-M ou IPCA. Saber quais índices incidem e quando mudam é essencial para prever o custo final.
- Cláusulas de desistência (distrato): a Lei nº 13.786/2018 regula o que acontece se o comprador desistir, inclusive o percentual que a incorporadora pode reter — que varia conforme o caso e a existência de patrimônio de afetação. Leia essa parte com cuidado.
- Comissão de corretagem e demais encargos: verifique quem paga, quanto e em que momento.
5. Atrasos na obra: o que diz a lei
Se a entrega ultrapassar a data prevista somada ao prazo de tolerância de 180 dias, o comprador passa a ter direitos previstos na Lei nº 13.786/2018 — que podem incluir, a depender do caso, a rescisão do contrato com devolução de valores ou penalidades a serem pagas pela incorporadora. Os desdobramentos concretos dependem do contrato e da situação, mas o ponto importante é este: o atraso não é um risco que recai apenas sobre o comprador.
6. Considere os custos além do preço
Além do valor da unidade, planeje os custos da operação: ITBI, registro da escritura e do imóvel, eventuais custos de financiamento e, após a entrega, o condomínio. Entrar com esse panorama claro evita surpresas no orçamento.
Antes de assinar, vale uma revisão
Comprar na planta pode, sim, ser um excelente negócio — e a segurança está em verificar as coisas certas antes de assinar. Uma análise jurídica preventiva da documentação do empreendimento e das cláusulas do contrato transforma uma decisão de risco em uma decisão tranquila e bem informada.
Este conteúdo tem caráter informativo e não substitui a análise de um advogado para o seu caso concreto.